Cita:
Originalmente publicado por Papi
Hola, yo no estoy del todo de acuerdo. Intentaré explicarlo.
Unos amigos(chico y chica) de mi hijo, firmaron un contrato de compraventa en el 2007 para la adquisición de una vivienda que les dan el mes que viene, Diciembre. El precio se cerró en el 2007 con un precio de mercado que desgraciadamente "hoy por hoy" está por debajo del precio de compraventa firmado en el contrato, ¿comprendes? Han tasado su vivienda por debajo del precio firmado en el contrato de compraventa del 2007.
Tienen ahora problemas para la hipoteca pues sólo conceden el 80% de la tasación, y no llegan, ¿comprendes? Tienen que pedir a la familia.
La operación en relación al precio se cerró en el 2007 y, no es acorde con el valor del mercado.
 |
Si te das cuenta, estas diciendo lo mismo. Compraron en el 2007 al precio que puso el promotor calculando que sería el precio en 2009 o 2010 considerando que la vivienda sube un 20% o 30% anual. No dudo que el promotor, como honrado empresario que es, no pretendía estafar a los amigos de tu hijo sino que compró el suelo haciendo ya estos cálculos por lo que no tendría margen para vender mas barato.
Llega el 2008 y resulta que la vivienda no solo no se ha puesto a precio de 2010, sino que el mercado (la demanda) sólo pagaría precios del 2008: Esto es, precios que una persona que viviría en ese vivienda, en ese barrio, podría pagar por ella.
Me explico: Si yo tengo un buen trabajo en el que gano unos 6.000 € al mes, podría pagar una hipoteca de 2.000€ mes, esto es, unos 300.000 € de capital. Ahora mismo, no se me ocurre ningún barrio en el una persona que gane 6.000€ al mes viviría y en el que pueda, además, comprar una vivienda "digna" por debajo de 800.000€.
A esto se une que los bancos cierran el grifo por falta de liquidez y por temor al paro de los prestatarios. Esto lleva a que tampoco puede acceder a esa vivienda de 800.000 el que vende una vivienda de 500.000 y pone 300.000 de hipoteca porque su comprador potencial esta igual, sin hipoteca, con temor al paro y pensando que los precios van a bajar.
El unico indicador bueno de precio es la rentabilidad por alquiler. El alquiler anual debe de ser del entorno al 5%-8% del precio de compra (el dueño así obtiene un rendimiento como propietario mas una revalorización anual de ese rendimiento y del capital invertido equivalente al IPC). Capitaliza el alquiler de mercado de esa casa y tendrás su precio (alquiler de 800= precio de 192.000 a 120.000 + un ajuste por futura revalorización del alquiler que además refleja la revalorización de la vivienda).
¿Conoces alguna casa que se alquile por 800 € que "valga" 190.000€?
Conozco un adosado en una urbanización de lujo en Madrid que está alquilado por 4.500 € mes. Esto supondría un precio de la vivienda de 1.000.000 €. Su dueño la vendería por 1,8M pero está fuera de mercado. Si la vendiera por 1,3M con todo seguridad cerraría la operación ya que el comprador estaría dispuesto a un pequeño sobreprecio por la exclusividad de la vivienda. Eso es casi un descuento del 30% (vaso medio lleno) o un sobreprecio del 40% (vaso medio vacio).
No se si me explico