http://www.consumo-inc.es/Publicac/E...61/Ec61_11.pdf
Para general conocimiento de los consumidores (y consumidos) en la compra de viviendas. Sentencia contra PRYCONSA
DERECHO PRIVADO (*)
CONTRATO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO: NULIDAD DE CLÁUSULA QUE IMPONE A LOS
COMPRADORES EL PAGO DE LOS GASTOS DE CONSTITUCIÓN DEL PRÉSTAMO
SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECC. 9.a) DE 2 DE FEBRERO DE 2001.
PONENTE: SR. ROMA ÁLVAREZ
ANTECEDENTES:
La empresa constructora en cuestión pretendía desplazar los gastos del contrato de préstamo hipotecario a
los compradores de las viviendas mediante una cláusula contractual.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero. No se aceptan los contenidos en la sentencia recurrida.
Segundo. Puede afirmarse que no existe unanimidad ni en la doctrina ni en la jurisprudencia acerca del
problema que se plantea en la presente causa, frecuentemente centro de atención de tratadistas y objeto de
litigios que no siempre han obtenido idéntica resolución, pero quizás la disparidad se deba a que los
hechos no son siempre iguales entre sí aunque también es cierto que el problema aparece derivado de
contratos de adhesión con unas condiciones generales que es preciso que estén redactadas de forma legible y
aceptadas inequívocamente, facilitando la equivalencia de las prestaciones entre las partes contratantes, como
en términos generales se establece en la L 26/1984, de 19 julio. A cuyo amparo ha sido promovida la
presente demanda y más en concreto aún en virtud de ello que ésta dispone en su art. 10 así como también en
el RD 515/1989, de 21 abril. Sobre Protección de los consumidores en cuanto a la información de suministros
en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
(*) Sección coordinada por Miguel Ruíz Muñoz, Profesor Titular de Derecho Mercantil, con la colaboración de María
del Mar Andreu, Luz M.' García y Carmen Martínez.
Tercero. la sentencia recurrida rechazó los pedimentos de la demanda porque se trataba de un préstamo
mixto y los diversos adquirentes de las viviendas, en sus respectivos contratos, aceptaron la cláusula 5.a, relativa a
que los gastos e impuestos derivados del préstamo hipotecario «al que opta el comprador como forma de
pago de la vivienda serán de cuenta de este último, aunque los adelante la sociedad vendedora» por lo que
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llegaba a la conclusión de no aplicable el ap. 11, del art. 10.1 c) de la citada L 26/1984; ese mismo criterio
aparece recogido, por ejemplo, en una sentencia de la AP Cáceres de 18 dic. 1995 por la fuerza
obligatoria de los contratos y la forma de pago pactada, que difiere del que sigue esta Audiencia y más en
concreto esta Sección en todas sus resoluciones, alguna de las cuales citó la parte demandada y apelada, por
entender que esa cláusula es abusiva e impuesta unilateralmente al adquirente de la vivienda dado lo que dispone la
letra C) del art. 10 de la tantas veces citada Ley de Protección de los consumidores con carácter imperativo, lo cual
hace inoperante el principio d la autonomía de la voluntad; y la lectura de la escritura de préstamo fechada el 24
feb. 1994 -folios 343 y ss.- no ofrece duda que se refiere a un crédito para la construcción que Caja Postal
concedió en su día a Pryconsa, porque en dicho instrumento público se reconoce por esta entidad que el importe
total de 879.900.000 ptas. ya lo había recibido con anterioridad de tal forma que para su devolución
constituía 66 hipotecas, que servirían para la adquisición de cada uno de los pisos como forma y parte del
pago, lo que permite llegar a una conclusión: Pryconsa recibe el dinero, construye el edificio y a medida que
va vendiendo los pisos cada comprador se ocupa de devolver la parte correspondiente del préstamo, por
lo que el verdadero beneficiario de ese préstamo garantizado con hipoteca siempre lo será la entidad
vendedora y si lo repercute en los adquirentes dicha cláusula es nula por aplicación del ap. 11, letra c del
art. 10 de la citada Ley; así lo sanciona también la más reciente jurisprudencia del TS, pudiendo citarse en
apoyo de esta tesis la S 1 jun. 200, que para un supuesto análogo declaró: «La improcedencia de ese
pago, con base en la estipulación 4.a, párr. 3 de los contratos de compraventa cuya nulidad expresamente se
declara, es contundente en virtud escrupulosa a lo que al respecto de forma ad hoc determina el art. 10.1 c).1
1 de la Ley General para la Defensa de los Usuarios y consumidores, que prescribe: "... las cláusulas,
condiciones o estipulaciones que, con carácter general, se apliquen a la oferta, promoción o venta de
productos o servicios, incluidos los que faciliten las Administraciones Públicas y las entidades y empresas
de ellas dependientes, deberán cumplir los siguientes requisitos: ... c) buena fe y justo equilibrio de las
contraprestaciones, lo que, entre otras cosas, excluye: ... 11. En la primera venta de viviendas, la
estipulación de que el comprador ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación,
que por su naturaleza corresponda al vendedor (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar
su construcción o su división y, cancelación)". Y su párr. 4 establece que "serán nulas de pleno derecho y se
tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones o estipulaciones que incumplan los anteriores requisitos..."
todo ello determina la desestimación del recurso con los demás efectos derivados».
Cuarto. De forma análoga, la S 7 jul. 1999 declaró que cabe declarar la nulidad de ciertas cláusulas
del contrato pero manteniendo la vigencia de éste, exponiendo que «el sistema de economía de mercado n
puede significar la falta de toda protección para los que en él operan como consumidores y usuarios» porque
parte de la base de que el art. 10 de la L 26/1984 es aplicable a las cláusulas, condiciones y estipulaciones que
reúnan las características que en él se consignan siendo nulas las que infringen el núm. 11 de su párr. C);
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es por ello que resulta procedente la revocación de la sentencia recurrida para dar lugar a los pedimentos e
la demanda con imposición a la demanda de las costas de primera instancia conforme al art. 523 de la
anterior LEC y sin hacer especial condena en las de esta segunda a tenor del art. 710 de dicho cuerpo legal.
FALLAMOS
Con estimación del recurso e apelación interpuesto por el Procurador D. Luis José García y Barrenechea en
nombre y representación de los demandantes que se exponen en el encabezamiento de esta resolución,
contra la sentencia dictada por el JPI núm. 39 de Madrid, con fecha 30 abr. 1998, en los autos de que
dimana este rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución; en su virtud, estimando la demanda
promovida por dicha parte frente a
Promociones y Construcciones, S.A. (Pryconsa) debemos declarar y
declaramos la nulidad de las cláusulas en las que se recoge que el pago de los gastos de constitución del
préstamo hipotecario será atribuido a los compradores condenando a dicha demandada a estar y pasar por
la anterior declaración y a abonar a cada uno de ellos las siguientes sumas:
- A D. Juan Carlos T.T. y D.ª Ángeles G.V.: 212.180 ptas. -A D. Enrique G.E. y D.ª Margarita A.I.: 228.502
ptas.
- A D. Jesús M. M. y D.ª Elena B. P.: 228.502 ptas.
- A D. Guillermo Rogio L.C. y D.ª M.ª del Carmen G.M.: 228.502 ptas.
- A D.ª Sofía G. P. y D. Manuel F. D.: 228.502 ptas.
- A D. José Ignacio V.F. y D.ª Marta Montserrat M.C.: 228.502 ptas.
- A. D. Francisco H. P. y D.ª Marta Begoña S.C.: 228.502 ptas.
- A D. Antonio M.B. y D.ª M.ª Ángeles R.A.: 228.502 ptas. - A D. Jesús A.O. y D.ª M.ª Elena B.B.: 212.180
ptas. - A D. Juan TS y D.ª Josefa R.V.: 212.180 ptas.
- A D. José Antonio H.T. y D.ª Rosa R.M.: 212.180 ptas.
- A D. José Ramón M.C. y D.ª Marta Ángeles A.R.: 212.180 ptas.
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- A D. Francisco Javier I.H. y D.ª Isabel P.M.: 212.180 ptas.
Todo ello con los intereses legales desde la interposición de la demanda, imponiendo a la demandada las
costas de primera instancia y sin hacer especial condena en las del recurso.
(perdón por el Tocho Mocho
