Transmisión de amarres

[Jangada]

Os paso un informe extenso de un compañero que me parece muy acertado.
Es largo, pero ilustrativo sobre el tema en discusión:

utor: Yamandú Rodríguez Caorsi
Abogado
AMARRES Y PUERTOS DEPORTIVOS
La consecuencia inmediata de adquirir una embarcación es buscar un
amarre donde tenerla lo que, además de un gasto, puede suponer una
ardua tarea. Existen en el litoral español 252 puertos deportivos, en uno
de los cuales, naturalmente deberá quedar surta nuestra embarcación.
Conocer el régimen de puertos, condiciones de utilización y servicios es
una opción necesaria antes de tomar una decisión.
PUERTOS DEPORTIVOS
Entendiéndose por puerto deportivo aquellas obras civiles que adecuan una determinada zona de la costa para el atraque de embarcaciones deportivas, pueden estos estar incluidos dentro de grandes puertos comerciales, puertos pesqueros o ser específicamente puertos construidos con aquel fin. Sea cual sea el tipo de instalación en el que se encuentren, los puertos están enclavados en lo que se llama zona marítimo-terrestre, estando esta zona sujeta a una especial protección jurídica. La legislación española de rango constitucional declara a esta zona como bienes demaniales o públicos, cuya consecuencia inmediata es su inalienabilidad y establece competencia exclusiva del estado central en su control. Por lo tanto, las obras que se realicen en ella, es decir lo puertos cualquiera sea su especie estarán sujetos al régimen de concesión administrativa por un plazo limitado, revirtiendo una vez pasado el plazo las obras y derechos que se tengan sobre ellas a la administración competente. En lo que respecta a los puertos clasificados como deportivos dicha concesión se otorgará por un plazo máximo de 30 años y transcurrido este se producirá la reversión. Si bien, como decíamos antes, la competencia sobre las costas es exclusiva del estado central, en lo que respecta a puertos deportivos es una competencia transferida a las Comunidades Autónomas, permitiendo a estas ordenar y planificar las obras en la zona costera en régimen de adscripción y realizar su propia reglamentación jurídica del otorgamiento de concesiones y explotación de puertos deportivos. Por lo tanto, en lo que respecta al régimen jurídico aplicable a la concesión, realización de obras, explotación, reversión de puertos deportivos se deberá estar a lo dispuesto en la legislación autonómica del lugar donde este se encuentre. Si bien lo dicho hasta ahora es fundamental para el constructor de puertos deportivos, no deja de ser también trascendente para el amarrista ya que el precio de compra o alquiler, gastos de mantenimiento, relación con el concesionario, estará directamente influido por la regulación autonómica que permitirá un mayor o menor oferta de amarres dependiendo de la facilidad con que se permita emprender la construcción- y sistema de gestión aplicable a ellos.
TITULAR DE LA CONCESIÓN
La construcción de un puerto deportivo comienza por el otorgamiento a una persona física o jurídica –a no ser que la propia administración afronte la obrade la concesión administrativa para construirlo, lo que puede incluir también su posterior explotación o esta puede ser concedida a otro postulante. En cualquier caso se desarrolla normalmente a través de proyectos en competencia, debiendo estos cumplir las especificaciones y normas del plan de instalaciones portuarias que anteriormente haya dictado la comunidad autónoma competente. Respecto al concesionario, hay que decir que años atrás, cuando aparecieron los primeros puertos deportivos en España, este solía ser una sociedad sin animo de lucro, cuyos socios tenían en común la afición por el mar y ponían sus medios personales y económicos para desarrollar las obras que les permitieran así realizar su afición. Surgen así los tradicionales clubes náuticos, que además de explotar sus zonas de amarres se dedican a impulsar
directamente la actividad náutica deportiva. Si bien la mayoría de los puertos existentes se construyeron por este método, en la actualidad sin embargo, la figura del concesionario hay que identificarla con una sociedad inversora que promociona y explota unas obras con intención de obtener un lucro por ellas. Si me permite el lector aficionado leerle el pensamiento, entiendo que su inicial
simpatía esté con aquellos, que con afán de promocionar el deporte náutico se arriesguen a llevar a cabo el proyecto sin interesarle el aspecto económico. Sin embargo, hay que decir que al actual desarrollo de la náutica hay que ofrecerle una infraestructura adecuada, la cual solo se puede efectuar mediante la realización de grandes proyectos que requieren fuertes inversiones que difícilmente pueden afrontar personas que no cuentan con un proyecto empresarial sólido. Además, sea cual sea la vocación del concesionario, la explotación del espacio portuario no dejará de regirse por principios empresariales, que es la única forma en que se podrán asumir los costos de mantenimiento, mejoras, realización de actividades y protección del medio ambiento que les será exigible por parte de la administración concedente. De todas formas, elegir adquirir o alquilar un amarre en uno u otro tipo de instalación tendrá su efecto mas notorio no en el tema económico, sino en el tema social. En los puertos gestionados por clubes, se suelen construir locales sociales de cierta importancia lo que permite una mayor posibilidad de relación personal entre los usuarios, mientras que en los otros, es decir puertos gestionados por una sociedad, si bien se suele crear un club entre los amarristas mas interesado por el deporte, entre el resto las relaciones pueden llegan a ser casi inexistentes, nuestra es la opción. Finalmente, puede también
tratarse de un conjunto de propietarios de una urbanización que, a efectos de dotarse de infraestructuras náuticas en su urbanización, soliciten la realización de obras en la zona marítimo-terrestre, para los cuales regirán las mismas condiciones que en los demás casos. En cualquiera de los casos, la sociedad, asociación, particular, comunidad de propietarios, vendrá obligada a sufragar las obras y al pago de un canon a la Administración concedente por la ocupación del espacio público, cuya propiedad pertenece a la sociedad en general.
COMPRA O ALQUILER. OPCIONES
Necesitados de una plaza de amarre para nuestra embarcación deberemos
optar entre el alquiler y la compra. El lugar, si bien es totalmente lógico que sea el que mas cómodo nos quede para acercarnos desde nuestro domicilio o sitio de veraneo, estará también condicionado a nuestra disponibilidad económica, sobre todo si decidimos comprar, ya que existe una gran diferencia a veces entre unos puertos y otros, inclusive siendo cercanos. El precio, tanto de alquiler o venta, estará en función del tamaño del sitio, medido por la eslora, situación, características del puerto, servicios ofrecidos y desde luego, la oferta y demanda.
En lo que respecta al alquiler, hay que decir que los puertos tienen unas tarifas de precios diarios y otros por temporada. Los precios diarios son los que se aplican a los transeúntes, es decir a embarcaciones que recalan en el puerto de paso, incrementándose los precios en la temporada veraniega y disminuyendo en invierno. En cuanto al régimen de alquiler por temporada, se aplica a embarcaciones que piensan estar en puerto de forma permanente durante un lapso de tiempo, siendo la tarifa aplicable muy inferior a la diaria. Por regla general el plazo mínimo que de estancia que debemos contratar para poder acogernos a esta tarifa es de un mes. El pago se efectuará por adelantado en el momento de la ocupación del amarre y generalmente los puertos ofrecen un descuento de dos mensualidades a los amarristas que paguen el año por adelantado, opción que debería ser considerada si pensamos permanecer en este puerto continuamente. La obtención de una amarre en alquiler por temporada estará en función de la disponibilidad existente y en algunos puertos puede ser difícil por lo cual tenderemos que inscribirnos en la lista de espera. La existencia o no de amarres vacantes estará determinada por la demanda y el número que haya sido reservado por el concesionario para ofrecer en alquiler o la existencia de amarres a la venta aún en su poder. La legislación no obliga a este a mantener amarres para alquileres
de temporada pero si exige que se reserven un determinado número, que no podrán ser vendidos, para que puedan ser ocupados por transeúntes. De esta forma se asegura de que aún en los puertos mas solicitados sea posible conseguir una amarre para pasar unos días. La oferta de alquiler mas barata la encontraremos en los puertos gestionados por las Comunidades Autónomas directamente, es decir, sin la existencia de concesionario de explotación, si bien conseguir un amarre será mucho mas difícil ya que están muy buscados. Comprar una amarre es la alternativa que tenemos al alquiler. Si bien lo habitual es hablar de compra o venta de amarres, algunas leyes han preferido llamar a esta transacción compra-venta de derechos de uso preferente sobre amarres. Debemos recordar aquí, que el suelo y agua ocupada por los puertos y sus instalaciones se incluye en los que se llama demánio marítimo terrestre, de titularidad pública e inalienable, por lo cual, si bien seremos indudablemente propietarios de un derecho a usar amarre, no tendremos sobre
este todos los derechos que despliega la propiedad como comúnmente
conocemos. En particular hay que resaltar que tendremos la obligación de
conservar el amarre y nuestro derecho será por el plazo en que dure la
concesión. Respecto a lo gastos de conservación, esto serán los que nos pase el concesionario del puerto, es decir la administración del puerto, en concepto de mantenimiento. Este gasto de conservación del amarre, se suele devengar mensualmente y en el se incluyen además del mantenimiento, lo servicios que se dan, es decir, agua, luz, etc.
También existen puertos en lo cuales la totalidad de amarres permanecen
siempre en propiedad al concesionario, generalmente un club. Este concede a sus asociados un derecho a uso abonando, además de la cuota social un tanto por el uso del amarre. Por lo general, los puertos que gestionan sus amarres de esta forma exigen el pago de una fuerte cuota de ingreso a fondo perdido a los nuevos asociados para poder luego acceder a un amarre. El asociado, además de pagar la cuota de entrada al club y la cuota social, en caso de solicitar un amarre deberá pagar una cantidad extra por el uso de un amarre, que suele ser aproximadamente igual a lo que se pagaría por el mantenimiento de un amarre de propiedad. Este sistema puede ser bastante ventajoso para el amarrista, dependiendo de la cuota de entrada que debamos abonar. Hay que prestar atención a que el derecho de uso del amarre lo tenemos como socios del club,
siendo un derecho intrasmisible, por lo cual la cuota de entrada pagada no la podremos recuperar en caso de salirnos de este, es decir, el derecho a uso de un amarre como socios es personal e intransmisible. Por otro lado, hay que decir que ya quedan poco puertos que los que se aplica este sistema y se han visto muchos envueltos en la problemática de tener mas socios con derechos a uso de un amarre que amarres disponibles.
DERECHOS Y DEBERES DEL AMARRISTA
Es importante conocer los derechos, y su contraparte, los deberes, que
tendremos como usuarios de un amarre en un puerto deportivo. En primer lugar haré referencia a los derechos del propietario de un derecho de uso preferente, es decir, del llamado “dueño de una amarre”. La cesión del uso preferente será un contrato entre el concesionario de la instalación y el usuario, que se realizará mediante un documento privado. Podrá ser este inscrito en el registro de la propiedad, para lo cual será necesario elevar el documento a público, es decir, se deberá protocolarizar ante notario. Este derecho a uso preferente tendrá una vigencia temporal y estará en función del plazo por el cual se obtenga la concesión por parte del concesionario, que no podrá nunca exceder los 30 años. En el momento de adquirirlo, hay que tener en cuenta entonces los años que ya han pasado desde que se otorgó la concesión. Una vez transcurrido el plazo de concesión, la legislación general y autonómica prevé la reversión a la administración competente de las obras e infraestructuras
portuarias. Es interesante saber que sucede entonces con el amarrista y sus derechos. Si bien la legislación es diversa, pueden preverse dos escenarios.
a) Si la administración competente opta por continuar explotando
directamente el puerto, lo amarristas tendrán derecho preferente a
seguir ocupando el lugar que tenían anteriormente, sujetos a las tarifas
públicas que se establezcan.
b) Cuando la administración decide otorgar nuevamente la gestión a un
concesionario, esta se sacará a licitación mediante concurso público.
En caso de que el anterior concesionario no sea el nuevo adjudicatario
tendrá derecho al tanteo sobre la nueva concesión, siempre y cuando
su gestión anterior haya sido buena. Desde luego deberá afrontar las
obras que se prevean en las condiciones del nuevo contrato de
concesión y el pago del correspondiente canon actualizado. Los
amarristas continuarán con su derecho a uso preferente, pero deberán
hacer frente a la derrama que exija la realización de las nuevas obras.
En la practica, suele suceder que una vez cumplido el plazo de concesión, el mismo concesionario solicite y mantenga la concesión por otro periodo,
manteniendo entonces los amarristas anteriores sus derechos pero haciendo frente a algunos gastos en obras y mejoras que por norma general exigirá la administración concedente.
El derecho a uso `preferente podrá ser libremente transferido, aunque podrá ser exigible la comunicación al concesionario, previendo alguna normativa que este tenga derecho al tanteo. También podrá el propietario del derecho a uso preferente ceder su derecho onerosa o gratuitamente a quien desee. En algunos puertos en exige en este caso que se comunique a capitanía lo que debe comprenderse mas que nada por razones de seguridad. Entiendo que también puede realizarse la cesión de uso del amarre en caso de que este se tenga en virtud de un contrato de alquiler.
En lo que se refiere a las obligaciones del amarrista, sea en régimen de alquiler o propiedad, además de efectuar los pagos que se devenguen por alquiler y mantenimiento respectivamente, se deberá cumplir con el Reglamento del puerto, en el que se establecen las normas de funcionamiento concretas de cada uno. Este debe ser entregado a cada usuario ya que cumple las funciones
de contrato al regularse en el los derechos y deberes del usuario, así como las atribuciones conferidas a la dirección portuaria. Especial atención hay que prestar a que la actual normativa permite y exige en algunas Comunidades, que para la entrada y estancia en puerto se pueda solicitar por parte de la gerencia que se cuente con el respectivo seguro de responsabilidad civil obligatorio. Esta potestad de la dirección del puerto alcanza incluso a los barcos extranjeros, a los cuales para permanecer en puerto se les puede solicitar una póliza seguro en iguales o parecidas condiciones que la exigible a los barcos bandera española.
Un asunto que considero de suma importancia es determinar, en caso de robo o incendio a bordo en ausencia del propietario, hasta donde alcanza la responsabilidad del puerto. Si estudiamos los reglamentos de policía portuaria, veremos que por lo general en estos se establecen cláusulas por las cuales el puerto se exime de toda responsabilidad ante estos hechos, por lo cual, hay que admitir que en una primera instancia estos se negarán a pagar cualquier indemnización causada por el robo o incendio, basándose en las cláusulas contractuales establecidas por el reglamento portuario. Sin embargo, los casos que han llegado a los tribunales, se han resuelto a favor del usuario, ya que se entiende que la función de vigilancia, sobre todo teniendo en cuenta que los puertos tiene contratadas empresas de seguridad, es función del puerto.
GLOSARIO
BIENES DE DOMINIO PUBLICO
Son aquellos destinados al uso común, es decir por toda la comunidad. La
zona marítimo terrestre, playas y el mar son definidos por la Constitución como bienes de dominio público. Una importante característica de estos es su inalienabilidad, es decir que su propiedad no puede ser transferida.
CONCESIÓN
La utilización de los bienes de dominio público de forma privativa, como por
ejemplo la ocupación de la zona marítimo terrestre para la construcción de un puerto, requieren de la obtención de este título. Su causa fundamental es la utilidad o servicio a la comunidad.
CONCESIONARIO
Persona física o jurídica titular de un concesión. Puede ser concesionario de la realización de las obras, de la explotación o de ambas funciones a la vez. Le elección del concesionario se realiza a través de concurso público.
REVERSIÓN
La concesión de ocupación de la zona marítimo-terrestre podrá adjudicarse por un plazo máximo de 30 años, durante el cual el concesionario deberá afrontar el pago de una canon en función del valor de la zona ocupada. Cumplido el período, la zona ocupada y obras pasan a manos de la administración pública competente quien determinará que tipo de gestión se aplicará a la instalación.
GESTION DE PUERTOS
La gestión portuaria puede realizarse directamente por parte de la
administración o a través de un concesionario elegido mediante un concurso público. Elegir uno u otro método será potestad de aquella, pudiendo revocarse la concesión de explotación en caso de que el concesionario no cumpla con las condiciones establecidas en el contrato.
CONSTRUCCIÓN DE PUERTOS. COMPETENCIA
La competencia sobre los grandes puertos de interés general es del Estado
Central, correspondiendo a las Comunidades Autónomas cuando se trata de puertos deportivos. Serán estas entonces las que decidan que construir en su territorio, para lo cual algunas han redactado el correspondiente plan de puertos con el que se pretende por un lado satisfacer la demanda futura y mantener un equilibrio medioambiental en la costa.
CONSTRUCCIÓN DE PUERTOS. INICIATIVA
La iniciativa de la construcción de puertos puede ser pública o privada. En el primer caso la administración podrá sacar a concurso el proyecto, obras y/ o explotación. La iniciativa privada deberá justificar la utilidad y viabilidad del proyecto para que este sea aprobado.
DERECHO A USO PREFERENTE
Las personas pueden obtener del concesionario el derecho al uso preferente de amarres u otras instalaciones portuarias. Finalizada la concesión, para mantener este derecho deberán ajustarse a las condiciones del nuevo contrato. En caso contrario, su derecho anterior caduca.
REGLAMENTO DEL PUERTO
Documento redactado por la administración o gerencia del puerto en el cual se establecen las condiciones de uso. Hace las formas de contrato entre las partes en todo lo referente al uso de los amarres, ya sea en régimen de alquiler o propiedad. Deberá aceptarse mediante firma por parte del amarrista.

Tipo de gestión de los puertos deportivos
Entidad gestora % del total
Entidad portuaria estatal 4.7%
Comunidad Autónoma 18.5%
Ayuntamiento 0.8%
Club Náutico 43.7%
Sociedad Mercantil 31.7%
Fuente: Adin

Si habeis llegado hasta aquí:

[jotara]

TAS PASAO

Buen informe

Saludos y birras

[Jadarvi]

En Baleares, según tengo entendido, es obligatorio hace un par de años que las "ventas" se reflejen en escritura pública y se inscriban en el Registro de la Propiedad, y el derecho de "propiedad" caduca al mismo tiempo que la concesión administrativa. SI la misma se renueva, hay unas condiciones... y si la pilla otro concesionario, a negociar en bloque o pasar por el tubo... más o menos.

No sé si brindar o no.. pero, por si acaso, unas pa el posible disgusto.

[Manelaudaz]

Hay concesiones que estan otorgadas a un Club y es el Club el que le adjudica un puesto de atraque. Aquí no compras nada si no que tienes unos derechos por ser Socio de ese Club.
Esto no se puede escriturar ni registrar.

Saludos

[Calixto]

Originalmente publicado por Jadarvi

En Baleares, según tengo entendido, es obligatorio hace un par de años que las "ventas" se reflejen en escritura pública y se inscriban en el Registro de la Propiedad, y el derecho de "propiedad" caduca al mismo tiempo que la concesión administrativa. SI la misma se renueva, hay unas condiciones... y si la pilla otro concesionario, a negociar en bloque o pasar por el tubo... más o menos.

No sé si brindar o no.. pero, por si acaso, unas pa el posible disgusto.

Las ventas no son "ventas" sino que son ventas de verdad. Pero lo que vendes no es la PROPIEDAD sino el DERECHO DE USO. Y como tal venta está sujeta a los impuestos de transmisión patrimonial. Que escritures, o no, es otro problema, obligación tienes por ley. Pero, ¿comprarías una casa y no la escriturarías?. ¿Estarías seguro con un contrato privado.? Mientras el valor no ha sido muy elevado se ha hecho con frecuencia, pero ahora, con los precios de los últimos años te juegas una pequeña fortuna si no escrituras.

[Jangada]

Al hilo de los bienes muebles/inmuebles, si son escriturables o no, establece nuestro código civil en el artículo 334; Son bienes inmuebles:....
y en el puento 9 consagra: Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes,estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o COSTA.

Así pues los derechos sobre dichos bienes, no solamente son "escriturables" como lo puede ser una mera declaración o manifestación, sino que son inscribibles en el registro de la propiedad y por consiguiente pueden ser hipotecables.
Lo que en realidad se trasmite mediante compraventa, permuta o lo que sea es el derecho real de uso privativo de un determinado espejo de agua abrigado.

hecharle un vistazo a este hilo de la taberna:
http://foro.latabernadelpuerto.com/s...d.php?p=137584

[PLATAZUL]

Originalmente publicado por PLATAZUL

Cuando comentas, amarres de concesión de puertos, te refieres, a la concesión de amarre en puerto de uso público.

No me contesta nadieeeeeeeeeeeeeeeeeeeee.
Roncito para todos.

[Jadarvi]

Originalmente publicado por Calixto

Las ventas no son "ventas" sino que son ventas de verdad. Pero lo que vendes no es la PROPIEDAD sino el DERECHO DE USO. Y como tal venta está sujeta a los impuestos de transmisión patrimonial. Que escritures, o no, es otro problema, obligación tienes por ley. Pero, ¿comprarías una casa y no la escriturarías?. ¿Estarías seguro con un contrato privado.? Mientras el valor no ha sido muy elevado se ha hecho con frecuencia, pero ahora, con los precios de los últimos años te juegas una pequeña fortuna si no escrituras.

Efectivamente, tienes toda la razón, el motivo por el que puse "ventas" era con el fin de no extenderme en consideraciones jurídicas. Desde luego, yo no compraría con un simple contrato privado ni se lo recomendaría a nadie.

La faena es que hay muchos puertos privados (por diferenciarlos de los públicos) en los que, además de las tasas de espejo de agua, vienen y te cargan el IBI en las facturas, y no sabes si ese IBI corresponde a las edificaciones del puerto o a qué... en fin, que rebañan de todos lados.

a vuestra salud!!!

[Manelaudaz]

En los puertos que la concesión es de un Club y está otogada por la Autoridad Portuaria, normalmente estos Club son sin animo de lucro y se forma una especie de coperativa. Esta cooperativa manda construir las instalaciones, pantalanes etc. y el coste se abona proporcionalmente, por coeficiente de participación, segun la medidad del atraque.
Cuando un Socio no desea seguir legalmente y segun los Estatutos le debe de devolver al Club el atraque al coste de lo que pagó mas el IPC de los años transcurridos y el Club otorgará ese atraque a otra persona que este inscrita en lista de espera que pasará a ser Socio y abonará al Club lo que el Club haya devuelto al Socio saliente.
Esta es la teoría aunque en la práctica no todas las veces se hace pues tambien se puede llegar a un acuerdo por la cesión de derechos entre 2 personas, con una serie de condiciones reflejadas en los Estatutos y solicitando la autorización al Club.
EL Club no saca ningun lucro de esto porque estas concesiones normalmente son para uso y disfrute de las instalaciones dentro del uso privativo del dominio publico.
En un Club de estos no se puede escriturar nada y el atraque tiene un valor relativo que es lo que costo la participación de construcción mas el IPC de los años transcurridos.
Si un juez preguntará la valoración de un atraque de 10 metros el Club le contestaría que mas o menos que 2.500 euros. Ese es el valor del atraque.
En Puertos donde tengan otros sistemas será diferente.
Si alguien solicita una concesión para explotarla y le dan el permiso invertirá en las instalaciones y luego venderá los derechos siguiendo la ley de la oferta y la demanda.
En mi Club se traspasan atraques y solo tenemos ahora una año de concesion (AUTORIZACIÓN) que nos van prorogando.

Saludos

[fuerza 5]

Muchas , muchisimas gracias, Jangada y a a todos los que nos ilustrais con tanta sabiduria lejislativo-portuaria .

La verdad es que es un tema complejo . Nosotros en su momento no escrituramos dado que nadie nos dijo que debiamos hacerlo, es más creo qu, en nuestro puerto nadie lo hace . Ahora la cosa se complica:

Entre unos cuantos amarristas "compramos" un amarre nos repartimos los metros y convertimos los amarres de 12m en 15m.

El club está de acuerdo, Modificará los norais, etc pero nos dicen que para legalizar los nuevos amarres hay que pedir permiso a la Generalitat y que es un tramite largo y bla....Que total si el club está de acuerdo no hay problema

La concesion vence en el 2017. No veo claro como justificar en el 2017 un amarre de 12m pero que mide 15

Nuevamente gracias

[Manelaudaz]

Originalmente publicado por fuerza 5

Muchas , muchisimas gracias, Jangada y a a todos los que nos ilustrais con tanta sabiduria lejislativo-portuaria .

La verdad es que es un tema complejo . Nosotros en su momento no escrituramos dado que nadie nos dijo que debiamos hacerlo, es más creo qu, en nuestro puerto nadie lo hace . Ahora la cosa se complica:

Entre unos cuantos amarristas "compramos" un amarre nos repartimos los metros y convertimos los amarres de 12m en 15m.

El club está de acuerdo, Modificará los norais, etc pero nos dicen que para legalizar los nuevos amarres hay que pedir permiso a la Generalitat y que es un tramite largo y bla....Que total si el club está de acuerdo no hay problema

La concesion vence en el 2017. No veo claro como justificar en el 2017 un amarre de 12m pero que mide 15

Nuevamente gracias

Esa es la diferencia entre amarres publicos o privados.
En los publicos estas cosas son mas dificiles.

Saludos

[TBO]

Para empezar hay que tener clara varias cosas:

1. La costa española (salvo contadas excepciones) es de dominio público, y por lo tanto no se puede comprar o vender, aunque sí que se puede ceder su uso durante un período determinado.

2. La relación entre el Estado y el usuario de los amarres, no es directa, sino que existe un intermediario, que puede adoptar diferentes formas jurídicas (Club Náutico, Sociedad Mercantil, etc...). Por lo tanto la relación es Estado-Entidad concesionaria-Usuarios de los amarres.

3. Cuando termina el período de la concesión, el contador se pone a cero, y hay que volver a empezar. Nada de lo que pueda ocurrir en ese momento, puede estar previsto en ningún contrato. Al finalizar la concesión, se sacan a concurso público esos amarres, con un pliego de condiciones a las que se aplica diferente ponderación. Si los aspectos económicos se valoran mucho, puede llegar alguien y llevarse esa concesión con relativa facilidad (véase el caso del Marítimo de Mahón, que está a punto de perder la concesión de sus amarres, y por lo tanto, a punto de desaparecer).

4. En la renovación de la concesión suelen influir aspectos políticos (quién gobierne en la C.A. de turno, quien gobierne en el ayuntamiento, ...) difícilmente previsibles, y el usuario del amarre puede verse en medio de una lucha política que no le incumbe.

5. No es lo mismo que la concesión la ostente una Sociedad Mercantil, cuyo objetivo es maximizar su beneficio, que que la ostente un Club Náutico, cuyo objetivo debiera ser velar por los intereses de sus socios.

6. Lo normal, es que se renueve la concesión al antiguo concesionario en unas condiciones relativamente favorables, pero no es ni obligatorio, ni seguro.

7. Por lo tanto, cada caso es un mundo aparte. Lo único que realmente es seguro es que existe un día en que la concesión finaliza. A partir de ahí, todo son especulaciones. Entre el 2018 y el 2022 vencen casi todas las concesiones de Cataluña. Será curioso ver cómo fluctúan los precios de los amarres en función de lo que ocurra en los puertos de alrededor.

Un saludo.

[fluxa]

Hola a todos,

tengo amarre en Baleares y el año pasado nos tocó renovar la concesión. En nuestro puerto, que resulta ser como un club social, en el que todos los propietarios resultan ser socios del club, cosa por la que para ser miembro hay que pagar unos 3.000€ más lo que te puedan pedir por el amarre.

Iré al grano, resulta que al finalizar la concesión, Port de les IB nos exigió una serie de obras y acondicionamientos en el puerto,a cometer durante todo el período que dure la concesión, además si no voy equivocado, se le fijó un precio al club por la concesión nueva de 30 años. Pagos que hemos hecho los socios: 3.000€ por la renovación de la concesión, además de los pagos que tendremos que ir haciendo cada X tiempo a medida que se vayan acometiendo las obras.

En total calculo que saldrá todo por unos 5.000€, para un amarre de 6x2,50 valorado en unos 18.000€. Hay que decir que la junta se ha portado genial, nos han dado muchas facilidades y no han ido a sacar beneficio sino únicamente lo que se les ha exigido, puesto que el puerto somos todos. Saludos

[josemar]

1º los derechos son o pueden ser trasmisibles, embargables, y se pueen inscribir , la inscripcion hace que un documento privado pase a ser publico, que lo pueda conocer cualquiera, por estar en un registro publico.

Beneficia la inscripcion, si no tienes peligro de embargo, creo que si, si no tienes que ser inspeccionado, creo que si, y etc

[fuerza 5]

Nuevamente gracias a todos.
Está claro que cada puerto es un mundo.
Ya veo que normalmente es un "juego a tres bandas"

1- La administració (estado, autonomia)
2- El titular de la cocesión del puerto.
3- El amarrista "propietario" del derecho de uso de un amarre.

En Playa de Aro hay un jugador mas. ¿En otros puertos tambien??

4- el Club náutico que gestiona el mantenimiento, marineria, alquileres de amarres de transeuntes, etc. Pero que no interviene en las ""compras y ventas"
Finalmente hemos decidido aprovechar la ocasión y entre varios amarristas del mismo pantalán, "compraremos" un amarre y agrandaremos nuestras carísimas parcelitas de agua.

Conscientes de que es un acto de fe, o quizás incluso una temeridad, nos lanzamos al agua, cansados de tener que practicar cada dia la maniobra de atraque con la técnica SUPOSITORIO.

Que dura es la vida del navegante .

Unas ya iremos viendo lo que va pasando, Creo que en Catalunya , antes del 2020 han cumplido todas los concesiones.

[ENRICACION]

Acojonante hilo y aportaciones.
Pero mira que me lo he leído y no tengo claro un tema trascendental.

Compras amarre.
Escrituras o no ( tú mismo. Lo elevas a público o no y pagas notario y registro o no.)
Pero.....¿PAGA IVA O ITP?
¿Se ha querido decir que "si decides elevarlo a público y haces escritura y registro, al estar más pillado, ahí si pagarías y si no no" ?

Es mueble, inmueble, transmites una cesión, un disfrute sólo, se considera traibutable, o no, cuando caduca la concesión te devuelven el impuesto........ Es un cacho de agua, que si te fijas, ni siquiera es la misma todo el rato porque se mueve pa'cá y pa'llá

Es decir, coñas aparte ¿paga el 7% o el 4% o nada ?
Yo he tenido varios amarres. Jamás hice escritura, sólo contrato privado, y jamás pagué un pavo de impuestos.
Pero en Alicante hay puertos con escritura, y el notario te dice "hale , majete, ahí tienes una copia simple para pagar la cosa del impuesto"
Joer....¿qué impuesto?

[Jangada]

Sin ánimo de sentar cátedra y mucho meno de dar el coñazo con nociones o instituciones jurídicas, creo que conviene tener claro algunos conceptos, para tratar de evitar que nos "afeiten sin remojar"

1.-Todo se puede comprar y vender, incluso una raya en el agua (depende del precio) mientras no sea prohibido y exista en el comercio de los hombres. Así las concesiones administrativas es uno de los objetos más transmitidos tanto "inter vivos" como "mortis causam" (por donación permuta o compra venta).
2.- Si eres socio de un club, el dueño de la concesión es dicho club, para el disfrute de sus socios, en partes proporcionales a su contribución o su adhesión al club. Al ser socio no adquieres ninguna concesión.
3.- Si entre varios se compra un amarre para todos ellos disfrutarlo, (ampliar el tamaño del que ya disponen) cada uno es proporcionalmente adquiriente (de la concesión)de una parte ideal de este atraque, al que le corresponden obligaciónes y derechos en función de su parte ideal; es el "condominium"; la cosa común, se convierten en virtud de este negocio, en comuneros.

4.- Una compra-venta en documento pivado ,tiene tanta valiez como una pública (en el sentido de transmitir la propiedad), desde que se haya consentido de forma libre y se haya entregado la cosa a cambio del precio (cuando el contrato se consuma totalmente). Ahora bien, si queremos darle garantía de la fecha en que se hace la transmisión y otros extremos y además darle publicidad para que tenga valor frente a terceros, hay que escriturar e inscribir en el registro de la propiedad.¿que se consigue?, que tu como comprador te conviertes en comprdor de buena fe según la ley hipotecaria y si quien te ha vendido, lo ha hecho contra derecho, porque la adquirió ilegalmente, al haberla tú (comprador) adquirido mediante escritura e inscripción, estás protejido por la fe pública registral y no te pueden legalmente desposeer del bien comprado, porque por ejemplo el anterior propietario lo adqirió fraudulentamente.
Todo esto, es algo complejo y tiene muchas variables, pero creo que posiblemente sea útil, para quien se interesa en estos temas.

Al escriturar y registrar, te protejes contra las anteriores transacciones, de personas desconocidas para tí, que se hayan producido con el bien inmueble o concesión administrativa. Mediante el contrato privado no tienes la protección registral aunque como he dicho ya, se transmite la propiedad. Cada uno elige según su valoración.

5. ¿a que se refiere la concesión administrativa de una lámina de agua? con un ejemplo todo el mundo lo ve claro: ¿Verdad que la playa es de todos y a ella todos podemos acudir sin que existan playas privadas? pues bien, la lámina de agua del mar territorial, es un bien público. Para que una parte de ella, la disfrute una persona con exclusión de los demás, se convierta en "su" amarre, a de hacerse mediante la concesión administrativa.
Claro... a cambio de un precio, que en teoría, INSISTO TEORÍA, al recaudarlo el estado revierte a todos su ciudadanos. El estado cobra por esta exclusividad. Esta es la fórmula legal que todos nosotros (la mayoría)delegamos a nuestros representantes políticos. (seguir por aquí ya sería exclusivamente política)

A nadie se le escapa que, ecritura y registro, tiene dos consecuencias dinerarias: Los aranceles (precios de notaría y registro) y los tributos: Impuestos de transmisiones patrimoniales (cada comunidad atónoma tiene el suyo, hasta un total de 17) y actos jurídicos documentados.

Esta es la base recaudatoria de nuestro estado del "bienestar". Por cierto, a ciertos tributos, antiguamente, con bastante propiedad, se les llamaba LA SISA

[Penyes l'Arabí]

Colgué un post con este mismo tema de los atraques con muy escasa fortuna seguramente porque al ser novato repetía vaguedades que ya estaban discutidas . Sin embargo el tema me parece de los más relevantes que tenemos planteados.



Ante la crisis económica los precios de los barcos empiezan a caer, al que le tocar vender le fastidia el hígado ver el precio al que ha de ponerlo para sacarselo de encima, al que le toca comprar se le escapan los talones de alegría, en realidad ni una cosa ni otra porque excepto alguno con la cuenta corriente hinchadita el resto tanto para vender como para comprar nos vemos en situación siempre ahogada.

Lo que estrangula todo, lo que nos estrangula a todos sin apenas solución de oferta y demanda, de adecuar precios y hacer esfuerzos, es el inevitable amarre, lo cual parece que no está en nuestras manos.

Es increíble que los clubs y marinas estén llenos de embarcaciones de todas las esloras que se aburren meses y meses paradas, sin aprovechamiento alguno, ya lo sabemos, también que los precios del "aparcamiento" (amarre) alcancen cifras absolutamente disparatadas, pero dicho así, disparatadas, de locos, no nos podemos acostumbrar a esa sangría, o que las listas de espera en los clubs se manejen con criterios cuanto menos dudosos, de amiguismo puro y duro, al mejor estilo latino, es más increíble aún, porque escapa de toda lógica que el problema para comprar un barco sea el amarre, su precio e incluso habitualmente su disponibilidad.

Estamos hablando, no lo olvidemos de una concesión administrativa sobre dominio público como tan bien han aclarado los post anteriores, esto quiere decir que se concede bajo unas condiciones determinadas, de plazo temporal, pero también condiciones de uso y aprovechamiento.

1) NO SE PUEDE PRESIONAR EN ESTE SENTIDO?? es decir, que los amarres se aprovechen de verdad para la actividad nautica y se condicione en las estipulaciones de concesión que deberán demostrarse un número X de salidas anuales?? En su defecto deben potenciarse obviamente las marinas secas.

Estamos hablando de un sector importante en el turismo y en la industria y el ocio, cuando no en el deporte, que mueve cantidades suficientes como para que se le tome en serio, que debe tener alguna asociación o federación de propietarios de embarcaciones de recreo (lo desconozco) que machaque a nuestra Administración para que solucione sus problemas, máxime los que están enteramente en manos de las autoridades públicas. Bastaría que la Administración regulara convenientemente el uso, condiciones y concesión de las licencias y concesiones de amarres, y se aplicara en ello.

2) Existe una organización que represente al sector de los usuarios de embarcaciones de recreo??? Se han movilizado, han habido peticiones, hojas de firma, acciones de protesta??? Es el nuestro un mundo extremadamente individualista para que esto sea posible???

El problema no es solamente del que no tiene acceso a un amarre o no puede costear unos precios especulativos terribles, sino de todos, porque cambiar de puerto, vender el barco, comprar otra eslora, disfrutar simplemente de un pantalán activo con gente que hace uso de su barco, son cosas que a todos les habría de importar aunque sea de manera egoista.

Lo absurdo, hoy por hoy, ya no es armarse de valor, ahorros y buena voluntad para comprar una embarcación de 30 pies por 60.000 euros más lo que corresponda pagar sino que por amarrarla hayas de pagar una suma exorbitante, o que directamente no dispongas de un amarre, ni tu puedes vender ni yo comprar...

3) Existen amarres de "renta antigua"??? Es decir, conozco señores de edad provecta que nunca piensan en sacar su barco al mar, un barco que por lo común se deshace en el pantalán, no son gente de dinero, simplemente en su momento tuvieron afición al mar y obtuvieron la concesión, siguen pagando la mensualidad que les tocaba pero ya han desistido de su afición al mar y de cuidar su embarcación. No se puede hacer nada??


La situación económica actual, más la influencia que ejercen las obras costeras en el ecosistema marino y en las corrientes y en el acopio de arena en las playas no hacen previsibles que se multipliquen los atraques y los nuevos puertos deportivos, al menos en bastantes Comunidades, si no afrontamos este problema (que a la sociedad en general le importa poco) nos vamos a encontrar con un auténtico embudo que terminará por obstruirnos de manera dramática a todos.